中古一戸建ての価格相場とは？ 何を見れば分かる？

不動産会社巡りをしていると、同じように見える中古一戸建てであっても、価格が数百万円単位で異なるのを目にしたことがある人も多いのではないでしょうか。果たして中古一戸建ての価格はどうやって決まり、相場はどのように確認すればいいのか気になりますよね。

中古一戸建ての価格はどうやって決まる？

中古一戸建ての価格を決定する方法としては、取引事例比較法、原価法、収益還元法の3つがあります。それぞれの算出方法については下記のとおりです。

・取引事例比較法

その名の通り、過去の取引事例の中から条件が似ている案件を参考にして不動産価格を決定する手法です。数ある類似案件から特に似ているものを基準として、駅からの近さや間取り、方位などの個別要因を勘案して対象物件の最終的な価格を調整していきます。

・原価法

原価法とは、対象の物件を改めて建てたらどれくらいの価格になるのかを算出し、そこから築年数に応じて価格を割り引いて決定する手法です。

・収益還元法

収益還元法は主に賃貸用不動産などの価格を決めるのに使われる手法です。対象の物件が将来に生み出す純利益を現在価値に割り引いて算出します。

中古住宅の相場を知る方法は？

住みたい地域の相場が分かれば、中古住宅を購入する際にも検討しやすいですよね。そこで活用できるのがLIFULL HOME’Sの価格相場情報です。地区や沿線などからその土地の中古一戸建ての平均価格が分かるので、参考にしてみてください。

こうした不動産情報ポータルサイトから相場をチェックできれば、平均価格から乖離（かいり）している物件があることにも気づくことができます。安すぎる場合には安易にそこに飛びつくのではなく、その理由を確認してみましょう。建築基準法を満たしていない物件や、いわゆる事故物件の可能性もあります。

また、よい物件だけど若干予算オーバーしている場合、価格交渉は可能なのでしょうか。基本的には上記の取引事例法によって適正な価格が算出されるので値下げは難しいです。しかし、売主が早く売ってしまいたいなどの状況が重なれば、価格交渉ができることもあります。

中古一戸建ての価格が決まる条件・変動する要因は？

物件価格はさまざまな要素が重なって価格が決定されますが、その中で重視される条件や個別要因はどのようなものがあるでしょうか。代表的なものを下記に5つ挙げています。

もちろん、上記以外のさまざまな要因で物件価格が決定されますので、よいなと思う物件はいろいろな角度から見ることをおすすめします。

中古一戸建てを購入する場合に確認しておくこと

気になる中古一戸建てが見つかったら、購入する前に確認しておくべき重要なポイントを3つ挙げます。

耐用年数、工事の履歴などの確認

まずは、その物件の耐用年数や工事の履歴などを確認してみましょう。耐用年数とは減価償却が行える年数のことです。耐用年数を超えたとしても住まいとしては問題ないのですが、耐用年数が低ければその分だけ資産としての価値も下がっています。

また工事の履歴を示すものとして建築時の検査済証は重要で、これがあれば物件を建てた際に行政から建築基準法を満たしていることが証明されています。中古住宅の中には検査済証がないものもかなりあるので、注意する必要があります。

物件状況報告書・付帯設備表の作成をお願いする

中古物件を購入する際には、売主に物件状況報告書と付帯設備表を作成してもらえます。物件状況報告書とは、売買が予定されている物件について売主が知っている事柄を買主に伝えるための書類で、具体的には土壌汚染調査や雨漏り、シロアリなどの状況について記載されています。

付帯設備表とは、物件とセットで引き渡す家具や家電、給湯器などの設備を一覧にした書類のことです。買主としては、内見時にそれらに不備がないかを確認しておきましょう。購入後のトラブルを防ぐためにも、気になったところはしっかり確認しておくことが重要です。どちらの書類もあくまで任意なので、もしも売主から提出されなければ必ず作ってもらいましょう。

周辺地域の確認

家族のことを考えれば、周辺地域の安全面は気になるところです。昼間は明るかったとしても、夜になると街灯や人通りによって雰囲気が変わることは十分に考えられます。できれば通学や通勤時間に合わせるなど昼夜ともにその地域を訪れてみて、実際に住んでみたときの状況を確かめてみると実感が持てるでしょう。

また、その際には近くにスーパーやコンビニ、商業施設や病院といった生活に必要なものがそろっているかなども確認しましょう。それらが徒歩圏内にあるのか、自転車や車があったほうがいい距離なのか、品ぞろえは豊富かなど、確かめるべきポイントはたくさんあります。

まとめ

中古一戸建ての価格は取引事例比較法、原価法、収益還元法の3種類から決定されますが、一般的には取引事例比較法が使われます。価格の相場は地域によっても異なりますが、LIFULL HOME’Sなどの不動産情報ポータルサイトから、物件の平均価格が分かります。

中古一戸建ての価格は、駅からの距離、物件の方位、築年数、リノベーションの有無、周辺地域の環境などによって変化していきます。気に入った物件があれば、耐用年数や工事履歴の確認、物件状況報告書や付帯設備表の作成依頼、周辺地域の確認をすることをおすすめします。

FAQコンテンツ

Q1　検査済証が交付されないことなんてあるの？

法律上は行政の検査済証が交付されるのですが、費用や手続き上の手間の問題から一昔前までは検査済証をわざわざ発行しないことが一般的だったようです。

Q2　中古一戸建ての耐用年数ってどれくらい？

新築木造住宅の場合は耐用年数が22年になります。前述のとおり、耐用年数＝住宅の寿命ではないので、22年を超えて使用される住宅はもちろんあります。

Q3　中古一戸建ての平均寿命は何年くらい？

国土交通省の資料によると、木造の一戸建て住宅は30年程度が一般的なようです。ただし、住宅の寿命はメンテナンスの状況によっても大きく異なります。

Q4　購入後に告知されていない箇所に欠陥が見つかったらどうなる？

中古物件を購入した後、たとえば物件状況等報告書には書かれていない雨漏りが発覚した場合、売主に対して損害賠償請求を行える場合があります。