親子共有名義で住宅を購入する方法

親子共有名義で住宅を購入することには「費用を負担し合う」「所有権の持ち分を分け合う」といった意味合いがあります。

ここでは、共有名義で住宅を購入する際の基本的な考え方について見ていきましょう。

持分割合の分け方

共有名義で住宅を購入するときには、どちらがどのくらいの持分割合を取得するかによって費用負担も決まります。

たとえば、持分割合を「親：子＝1：3」とした場合、4,000万円の住宅だと親が1,000万円、子が3,000万円を負担することとなるのです。

万が一、持分割合と費用負担分が異なる場合は、贈与が行われたと見なされ、贈与税が発生してしまうこともあるため注意が必要となります。

先ほどの例でいえば、持分割合を「親：子＝1：3」とした場合に、仮に親が1,500万円を負担してしまうと、「親から子へ500万円分の贈与があった」と見なされてしまうのです。

土地と建物の分け方

土地と建物のどちらも購入した場合は、どちらにどれだけ設定するかを自由に決めることができます。先ほど挙げた事例を基に、具体的なケースを通して見ていきましょう。

住宅購入費用：4,000万円

親の費用負担額：1,000万円

子の費用負担額：3,000万円

持分割合＝親1：子3

この場合、土地と建物のどちらも「1：3」として分けることも可能です。しかし、全体的な割合が変わらないのであれば、土地と建物のどちらかに割合を偏らせても問題はありません。

このときに考慮しておきたいのは、不動産価格の変化です。

建物は時間の経過により価値が下がってしまうのに対して、土地は必ずしも時間の経過により価値が下がるわけではないことから、一般的には子に土地の割合を多く持たせたほうが節税になるといえるのです。

なぜなら、将来的に親が亡くなって親の持分が相続財産になったとき、不動産価格が少ないほうが相続税も低くなるためです。

住宅ローンを利用

親子共有名義で住宅を購入する方法には、それぞれが自己資金でまかなう方法のほかに、住宅ローンを利用するといった選択肢もあります。

住宅ローンを利用する際には、「ペアローン」と「リレーローン」の2種類があるので、それぞれの違いを押さえておくことも大切です。

具体的な仕組みについては、後ほど詳しく見ていきましょう。

親子共有名義で住宅を購入するメリット

親子共有名義で購入するメリットは、何といっても「住宅購入の予算が広がる」点にあります。それぞれが資金を負担することで、1人で購入するよりも予算が増えるため、選択肢が大きく広がるのです。

また、親世帯からすれば、住宅ローンを借り入れるときに年齢による制限を考慮せずに済む点もメリットとなります。

住宅ローン審査では、借入時年齢や返済時年齢が重要な項目となるものの、子どもと共有する場合には制限を受けずに済むのです。

そのため、同居を目的とした二世帯住宅の購入などにおいては、有効な選択肢のひとつとなります。

ペアローンで住宅を購入するメリット・デメリット

先ほども紹介したように、住宅ローンを利用して共有名義による購入を行う場合には「ペアローン」と「リレーローン」契約の2つの選択肢があります。

ここでは、ペアローン契約の仕組みとメリット・デメリットについて見ていきましょう。

ペアローン契約の仕組み

ペアローン契約とは、親子が別々のローンを契約して、2本のローンでひとつの住宅を購入する方法です。

親子だけでなく夫婦間でも利用できるローンであり、2人分の借入額で住宅を購入することで、予算の枠を広げられる仕組みとなっています。

ペアローン契約のメリット

ペアローン契約には、主に以下のようなメリットがあります。

メリット

ペアローン契約では、親と子が並行して返済を行うため、返済期間を短くしたまま借入額を増やすことができます。

また、基本的にはそれぞれが独立したローンを組むこととなるため、金利や借入額、返済期間はお互いが自由に設定できます。

たとえば、「親は返済期間を短く設定するため変動金利に」「子は返済期間を長くとりたいので安定した固定金利に」といった選択が可能なのです。

適した金利タイプや返済期間は人によって異なるため、自由に選べるのは大きな利点だといえます。

さらに、ペアローン契約ではどちらも団信に加入できるため、万が一のことがあったときにも安心です。

ペアローン契約では、基本的にそれぞれが相手の連帯保証人になる必要があり、本来はどちらかが亡くなったり高度障がいを負ったりしたときには、もう一方に返済義務が発生してしまいます。

しかし、団信に加入していれば、死亡や高度障がいといった問題が発生したときにその残債が免除されるのです。

ペアローン契約のデメリット

一方、主なデメリットとしては以下の項目が挙げられます。

デメリット

ペアローン契約ではお互いがそれぞれの信用で住宅ローンを組むことになるため、親の年齢が原因で審査に落ちてしまう可能性もあります。

多くの住宅ローンでは、完済時年齢が75～80歳までと設定されているのに加えて、定年後だと収入面でも審査で不利になってしまうのです。

また、2本のローンを組むペアローン契約では、住宅ローンに関連する手数料や税金も2倍になってしまいます。そのため、借入先の条件や手数料をきちんとチェックして、比較しながら検討することが大切です。

リレーローンで住宅を購入するメリット・デメリット

続いて、リレーローン契約の仕組みとメリット・デメリットについて見ていきましょう。

リレーローン契約の仕組み

リレーローン契約は、先に親が返済を行い、途中で子にバトンタッチする方法です。ペアローンとは異なり、ひとつのローンをリレー形式で返済する方法であり、返済期間を通常よりも長く設定できる仕組みです。

リレーローン契約のメリット

リレーローン契約のメリットは以下のとおりです。

メリット

リレーローン契約では、親子の収入を合算して審査を受けられるため、単独での収入が低い場合でも借入額の上限を広げることが可能です。

また、親が高齢であっても、子どもに返済を引き継げるため、問題なく審査に通る場合があります。

たとえば、親が65歳である場合、完済時年齢が75歳と設定されている住宅ローンでは返済期間を10年しかとることができません。

しかし、子どもの年齢が40歳以下であれば、問題なく35年の返済期間を確保することができます。

また、子どもの年齢が30歳であれば、最長で45年に設置することも可能です。そのため、返済期間を十分に確保して、月々の返済負担を減らすことができるのです。

リレーローン契約のデメリット

一方、デメリットとしては以下のようなことが挙げられます。

デメリット

ペアローン契約とは異なり、リレーローン契約ではどちらか一方しか団信に加入できないのが一般的です。さらに、ほとんどの金融機関では子どものみが加入できることとなっています。

また、親が返済をしている期間であっても、子がすでに住宅ローンを抱えているという事実に変わりはありません。

そのため、自動車ローンや教育ローンといったその他のローンを組む際には、住宅ローンの返済義務が審査に大きな影響を与えます。

住宅ローン以外の借り入れについては、返済能力が高い世帯でなければ審査に落ちてしまうこともあるため、事前に注意しておくことが大切です。

トラブルを避けるために！ 共有名義で購入するときの注意点

共有名義で住宅を購入する際には、単独で購入する場合と比べて権利関係が複雑になるため、注意しなければならないポイントが多くなります。

ここでは、主な注意点を4つに分けて確認しておきましょう。

共有持分は費用負担額と同じ割合で登記する

前述のとおり、費用負担額と共有持分の割合が異なると、贈与があったと見なされてしまう可能性があります。その場合は、金額によって贈与税の対象となるため注意しておきましょう。

また、親子間で購入後に持分移転を行う際も、同じように贈与税の対象となります。

ただ、贈与税は年間110万円の基礎控除や、「相続時精算課税制度」などの免税・減税の制度が設けられているので、うまく活用すれば税金を抑えることも可能です。

売却時には共有者全員の承諾が必要

共有名義の不動産を売却するときには、共有者全員の承諾が必要となります。このとき、特に注意しておきたいのは、「親の死亡に伴う相続によって共有者が増えてしまう可能性がある」という点です。

所有者が身近にいれば交渉もしやすいものの、共有者が多く、それぞれの住所も離れている場合には売却準備の負担が極端に大きくなってしまいます。そのため、購入時には売却の可能性にも目を向けておくことが大切です。

子の転勤など、ライフプランの変化も想定しておく

住宅を購入するときには、その後のライフプランの変化も十分に想定しておく必要があります。

特に親子共有名義では、転勤などの理由によって子のライフスタイルが変更しやすいため、購入後の生活にもしっかりと目を向けておくことが大切です。

土地のみの名義人は住宅ローン控除を受けられない

持分割合のところで紹介したとおり、相続税を抑える観点からいえば、子のほうに土地の持分割合を多く傾けるほうが節税になるといえます。

しかし、土地のみの名義人は、住宅ローン控除を受けられない点には注意が必要です。住宅ローン控除は節税効果が大きく、利用できなくなってしまうと大きなデメリットとなります。

そのため、共有名義で持ち分を決める際には、住宅ローン控除の仕組みも意識しておきましょう。

まとめ